Evita problemas con constructoras, aspectos a tener en cuenta para la compra de vivienda nueva:
Si vas a adquirir vivienda nueva te damos los siguientes consejos para que luego no tengas grandes sorpresas:
- Guarda un ejemplar de toda la publicidad y de la información que te dieron en el momento en que visitaste la sala de ventas o consultaste la página web del constructor. Esto te va a ayudar frente a posibles cambios unilaterales del constructor en las características del proyecto tanto en áreas privadas como en áreas comunes.
- Presta atención a todos los documentos que firmas en la etapa de preventa del inmueble, fíjate que el constructor adquiera compromisos frente a fechas o periodos de entrega ciertos. Este suele ser uno de los aspectos en que más le incumplen a los consumidores.
- Si vas a adherir a una fiducia inmobiliaria ten en cuenta que bajo este mecanismo se busca garantizar el buen uso de unos recursos de los futuros compradores y en este momento el constructor no se obliga a entregar nada, pues no es la finalidad de este contrato.
- Compara siempre las condiciones ofrecidas desde el inicio con las que van apareciendo detalladas en los documentos que firmas, hasta en la misma escritura pública de compraventa. Suele pasar que al momento de firmar la promesa o firmar la escritura pública de venta cambian condiciones de la venta.
- Revisa que el parqueadero con que cuenta el inmueble sea conforme a lo que te ofertaron, a veces en la preventa dan a entenderé que es propio y luego entregan un bien común de uso exclusivo.
- Pregunta por la calidad de acabados del inmueble y fíjate que lo entregado concuerde con lo ofrecido.
- No permitas que el precio te lo den en salarios mínimos y si te lo ofrecen así ten en cuenta que este precio va a aumentar con el tiempo el precio final del inmueble.
- Una vez te entreguen recuerda verificar muy bien la conformidad del inmueble, tienes 1 año para reclamar por acabados y 10 años por defectos o fallas de estabilidad de la obra.
- Pide los planos de estructuras y redes hidráulicas y de todo tipo redes del inmueble por si los necesitas en caso de una reclamación.
- Pide a la copropiedad donde está el inmueble contratar una empresa seria para que verifique la entrega de zonas comunes con el constructor.
- No dejes que te obliguen a firmar otrosí o anexos al contrato en los que la finalidad es cambiar las condiciones contractuales cuando ellos se encuentren en estado de incumplimiento.
- Verifica que la constructora que te vende sea una empresa seria, con existencia y representación legal vigente y trayectoria en proyectos inmobiliarios, revisa por internet si hay quejas constantes o investigaciones de la SIC en contra de esta. Es mejor comprar a empresas reconocidas y que tienen experiencia en el tema, así el inmueble se pague un poco más caro, pues existen muchas constructoras de papel que luego no responden.
- Revisa que la empresa que aparezca vendiendo el inmueble sea la misma constructora o una empresa con respaldo financiero, muchas veces crean promotoras de papel para hacer la venta y estas empresas las liquidan pronto sin que nadie responda al comprador.
- Pide copia de la póliza del seguro decenal que instauró la ley de vivienda segura para cubrir eventos como el Space de Medellín.
- Revisa bien en los documentos que firmas que no haya cláusulas abusivas, por ejemplo revisa que las sanciones por desistimiento o incumplimiento como la cláusula penal sean para ambas partes y no solo para el consumidor. Aquí un listado de cláusulas que podrían ser abusivas[1] y puedes demandar con nuestra ayuda si lo requieres:
– Las que permiten al constructor o promotor vendedor modificar unilateralmente las condiciones de lo ofrecido, por ejemplo el área o distribución del apartamento o casa.
– Aquellas que impongan obligaciones solamente a cargo del consumidor inmobiliario y en todo caso aquellas que afecten la reciprocidad en las obligaciones y derechos de las partes.
– Las que sancionen el incumplimiento o desistimiento del consumidor inmobiliario sin que se estipule sanción equivalente al constructor o promotor vendedor.
– Las que obligan al consumidor inmobiliario a cumplir sus obligaciones aun cuando el constructor o promotor vendedor incumpla.
– Las que establecen mecanismos para controlar y modificar unilateralmente el plazo de entrega del inmueble, sin perjuicio de que estas puedan sufrir modificaciones como consecuencia directa de las ordenadas por la autoridad competente.
– Las que exoneran de sanción al constructor o promotor por la demora injustificada en la entrega del inmueble.
– Las que presumen la conformidad del consumidor inmobiliario en el recibo material del inmueble.
– Las que imponen al consumidor inmobiliario costos y trámites que por su naturaleza o por ley le corresponden al constructor o promotor vendedor.
– La que permite al constructor o promotor vendedor modificar o crear criterios de fluctuación del precio del inmueble.
– Las que modifican los porcentajes del 50% que deberán asumir las partes, en todos los gastos notariales y/o de escrituración.
– Las que reducen los plazos legales de las garantías anuales o decenales que deben otorgar los constructores o promotores o enajenadores a los consumidores inmobiliarios o adquirentes de inmuebles.
– Las que desnaturalizan el objeto del contrato de compraventa o de promesa, como aquellas que pretenden convertir al comprador en un inversionista desde el momento en que hace la separación que lo vincule a la futura adquisición.
– La cláusula de subrogación de intereses.
– Las que en mediante cualquier acto, incluido el reglamento de propiedad horizontal, trasladen a la copropiedad obligaciones o gastos generados antes de la entrega de la administración provisional de la misma y que por su naturaleza le corresponde al constructor o promotor.
– La cláusula de venta del inmueble nuevo como cuerpo cierto.
Si necesitas ayuda contacta a CON SUMMA.
¡Infórmate bien y guarda constancia de todo para evitar caer en la trampa de algunos constructores!
Si tienes algún inconveniente con estos temas no dudes en contactarnos. CON SUMMA Liga de Consumidores de Bogotá.
[1] Listado tomado de un proyecto de ley de protección al consumidor inmobiliario presentado al congreso en 2019 y 2020 de autoría de dos de nuestros miembros.
